전월세 계약 체크리스트 2026: 계약 전·중·후 확인사항 총정리
Daylongs ·
전월세 계약 시 반드시 확인할 핵심 사항은 계약 전(등기부등본 확인, 전세가율 80% 이하 확인, 전세보증보험 가입 가능 여부), 계약 중(특약사항 명시, 계약금 10% 이내), 계약 후(전입신고+확정일자 입주 당일, 전월세 신고 30일 이내)입니다. 특히 등기부등본의 근저당, 가압류, 소유권 변동 확인은 전세사기 예방의 가장 기본적인 단계입니다.
이 글에서는 계약 전·중·후 단계별로 확인해야 할 사항을 정리했습니다.
계약 전: 집을 보러 가기 전에
예산 설정
- 월 소득의 30% 이내로 주거비 설정 (월세 + 관리비)
- 전세의 경우 보증금 외 이사비, 중개수수료, 보험료 등 추가 비용 200-300만 원 예상
- 전세대출 가능 여부와 한도 미리 확인
입지 조건 정리
- 출퇴근 시간, 대중교통 접근성
- 편의시설 (마트, 병원, 세탁소)
- 주변 소음, 일조량, 주차 여부
매물 검색
- 네이버 부동산, 직방, 다방 등에서 시세 파악
- 같은 단지/건물 내 유사 매물 3개 이상 비교
- 시세보다 지나치게 싼 매물은 의심
계약 전: 집을 보러 갔을 때
현장 확인 체크리스트
- 수압: 화장실, 주방 수도 모두 틀어보기
- 배수: 물이 잘 빠지는지 확인
- 곰팡이: 벽, 천장, 창틀 구석구석 확인
- 환기: 창문 개폐 상태, 환기 가능 여부
- 소음: 층간소음, 도로 소음, 엘리베이터 소음
- 채광: 낮 시간대에 방문하여 자연광 확인
- 난방: 보일러 작동 상태 (겨울철 필수)
- 전기: 콘센트 위치와 수량, 누전차단기 상태
- 보안: 현관 도어락, CCTV, 관리실 유무
사진·영상 촬영
- 방, 화장실, 주방, 현관, 베란다 촬영
- 흠집, 파손, 곰팡이 등 하자 부분은 반드시 촬영
- 퇴거 시 보증금 분쟁 방지용 증거
계약 시: 계약 당일 확인사항
등기부등본 재확인
- 계약 당일 최신 등기부등본 다시 열람 (700원)
- 소유자가 임대인과 일치하는지
- 계약 전 확인 이후 새로운 근저당, 압류가 추가되지 않았는지
임대인 신원 확인
- 신분증 확인 (이름, 주민번호 앞자리)
- 대리인 계약 시 → 위임장 + 인감증명서 + 임대인 전화 확인
- 법인 → 법인등기부등본 + 사업자등록증
계약서 핵심 항목
- 보증금: 총액, 계약금/중도금/잔금 일정
- 월세: 금액, 납부일
- 계약 기간: 시작일~종료일 (보통 2년)
- 관리비: 포함 항목 (수도, 인터넷, 주차 등)
- 특약사항: 아래 참조
반드시 넣어야 할 특약
- “근저당 등 담보 설정을 추가하지 않는다”
- “세금 체납으로 인한 압류 발생 시 즉시 보증금 반환한다”
- “전세보증보험 가입에 임대인이 협조한다”
- “입주 전 하자 보수를 완료한다” (해당 시)
- “계약 해지 시 보증금 반환 기한: 퇴거일로부터 OO일 이내”
중개수수료 확인
법정 수수료율 (전월세 기준):
- 5,000만 원 미만: 0.5% 이내 (한도 20만 원)
- 5,000만 원~1억 원: 0.4% 이내 (한도 30만 원)
- 1억~6억 원: 0.3% 이내
- 6억~12억 원: 0.4% 이내
- 12억 원 이상: 0.5% 이내
계약 후: 입주 전 처리사항
잔금일 체크리스트
- 등기부등본 한 번 더 확인 (잔금 당일)
- 잔금은 임대인 본인 계좌로 송금 (이체 내역 보관)
- 영수증 또는 이체 확인서 보관
- 열쇠, 비밀번호 인수
전입신고 (입주 당일)
- 관할 주민센터 방문 또는 정부24 온라인 신고
- 입주 당일 바로 처리 — 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 발생
전월세신고 (30일 이내)
- 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) 또는 주민센터
- 신고 완료 시 확정일자 자동 부여
- 미신고 시 과태료 최대 100만 원
전세보증보험 가입
- HUG, SGI서울보증, HF 중 선택
- 전입신고 + 확정일자 완료 후 가입 가능
- 보증금의 연 0.1-0.15% 수준
계약 후: 거주 중 관리
월세 납부 기록
- 계좌이체로 납부하여 증빙 확보
- 현금 납부 시 반드시 영수증 요청
- 월세 세액공제 신청 시 필요
하자 발생 시
- 사진 촬영 후 임대인에게 문자 또는 카톡으로 통보 (기록 남기기)
- 구조적 하자(배관, 보일러, 누수 등)는 임대인 부담
- 임차인 과실 파손은 임차인 부담
계약 갱신
- 계약 만료 6개월~1개월 전에 갱신 여부 결정
- 계약갱신청구권: 1회 사용 가능 (최대 4년 거주)
- 갱신 시 보증금/월세 인상률은 5% 이내 제한
퇴거 시 체크리스트
- 퇴거 1-2개월 전 임대인에게 퇴거 의사 통보
- 이사 전 현 상태 사진·영상 촬영
- 공과금 정산 (전기, 가스, 수도, 인터넷)
- 전입신고 변경 (새 주소로)
- 보증금 반환일 확인 및 기록
정리하면
전월세 계약은 한 번에 큰돈이 오가는 만큼, 각 단계에서 빠뜨리는 것이 없어야 합니다. 이 체크리스트를 저장해두고 계약 전에 하나씩 확인하세요.
특히 등기부등본 확인, 전입신고, 전월세신고는 반드시 챙겨야 할 3대 필수 항목입니다.
전세 계약 전에 가장 먼저 확인해야 할 것은 무엇인가요?
등기부등본을 열람하여 소유자, 근저당 설정, 압류 여부를 확인하세요. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원에 열람할 수 있습니다. 계약 당일과 잔금일에도 반드시 재확인하세요.
월세 계약도 전월세신고를 해야 하나요?
보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과인 계약은 반드시 30일 이내에 신고해야 합니다. 미신고 시 최대 100만 원의 과태료가 부과됩니다.
중개수수료는 얼마를 내야 하나요?
법정 중개수수료율이 거래 유형과 금액에 따라 정해져 있습니다. 전세 5,000만 원~1억 원은 0.4% 이내, 1억~6억 원은 0.3% 이내입니다. 이를 초과하여 받으면 불법입니다.
